1. L’offre d’achat :

L’offre d’achat ou promesse unilatérale d’achat, est un document formulant une proposition d’achat de la part d’un acquéreur à un vendeur.

Ce document doit comporter un certain nombre d’éléments indispensables pour que celui-ci soit jugé conforme par les notaires des deux parties.

L’offre d’achat doit être rédigée par le futur acquéreur avec comme éléments indispensables : sa date de rédaction, la nature du bien visé, le prix net vendeur de ce bien, le montant des éventuels frais d’agence, le détail de son plan de financement, la date de caducité de l’offre.

Le prix net vendeur est la somme réelle perçue par le vendeur (hors frais notariés et éventuels frais d’agence).

Le plan de financement de l’acquéreur est un élément important pour le vendeur. Le potentiel acheteur doit détailler le montant du prêt bancaire qu’il va demander (si toutefois il a besoin d’un financement bancaire) ainsi que l’éventuel montant de son apport personnel (si toutefois il y en a un).

Le vendeur doit impérativement s’assurer de la solidité financière du potentiel acquéreur de son bien immobilier, surtout lorsque l’offre d’achat est formulée avec une clause suspensive d’obtention de crédit bancaire.

Inscrire une date de caducité de son offre est très important, en effet cela permet de mettre la pression au vendeur si par exemple vous l’obligez à répondre sous quelques jours à votre proposition d’achat.

L’acquéreur bénéficie d’un délai légal de rétractation de dix jours. Ce délai lui permet de se retirer complètement de la vente jusqu’à dix  jours après la signature d’une offre d’achat, d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale de vente. L’acquéreur n’a pas besoin de justifier son changement de position, il doit simplement en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

2. Le compromis de vente :

Lorsque votre offre d’achat a été acceptée par les deux parties, c’est le moment de signer un compromis de vente. C’est une étape essentielle du processus de vente, il s’agit en tant que vendeur de vous assurer de la bonne rédaction de ce document.

Le compromis de vente ou également appelé promesse synallagmatique de vente, est un document dans lequel vendeur et acheteur s’engagent à conclure la vente d’un bien à un prix déterminé ensemble.

La signature du compromis de vente est un véritable engagement de la part des deux parties, juridiquement cela vaut vente.

Une somme appelée dépôt de garantie doit être versée par l’acquéreur, elle représente généralement entre 5% et 10% du prix net vendeur.

Toutefois, des éléments exceptionnels peuvent encore contrarier vendeur et acquéreur et ainsi annuler ce document (refus de prêt bancaire de la part de la banque de l’acquéreur, exercice du droit de préemption de la mairie ou éventuellement d’un locataire)…

Sous quel délai doit-on signer un compromis de vente ?

La signature du compromis de vente intervient environ un mois après l’acceptation de l’offre d’achat par les deux parties. Lorsque vous aurez en votre possession l’offre d’achat signée, nous vous conseillons de prendre contact au plus vite avec votre notaire.

Entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique de vente, il faut prévoir généralement environ trois mois. Ce délai permet à l’acquéreur de monter son dossier de financement (s’il a recouru à un prêt bancaire).

Comme évoqué précédemment, l’acquéreur a jusqu’à dix jours après la signature du compromis de vente pour envoyer une lettre de rétractation au vendeur et ainsi faire valoir son droit. Dans ce cas précis, l’acquéreur peut se retirer de la promesse synallagmatique de vente sans frais et sans justification.

Qui doit se charger de rédiger le compromis de vente ?

Deux cas de figure possible, la signature du compromis de vente chez un notaire ou sous seing privé. Généralement la signature du compromis de vente s’effectue chez un notaire. Dans ce cas, c’est lui qui s’occupera de le rédiger, en accord avec son confrère (si vendeur et acquéreur ont chacun leur notaire). Sachez que vous n’êtes pas obligé d’avoir votre propre notaire, vous pouvez très bien décider de choisir celui de l’acquéreur. Toutefois, nous vous conseillons de choisir votre propre notaire, la signature du compromis de vente étant une étape essentielle, il est primordial d’avoir un représentant de l’ordre public à vos cotés pour défendre vos intérêts.

La signature du compromis de vente sous seing privé reste toutefois possible. Elle peut intervenir entre deux particuliers ou avec la présence d’un agent immobilier. Même si le délai de signature est infiniment plus court en optant pour la signature d’un compromis de vente sous seing privé, nous vous déconseillons d’opter pour cette méthode. 

En effet, les recours possibles en cas de litiges sont beaucoup plus limités. La signature du compromis de vente « vaut vente », aucune imprécision n’est tolérée lors de la rédaction de ce document, les possibilités de retour en arrière après signature sont très réduites (sauf les éléments inscrits en clauses suspensives).

Qu’est-ce qu’une clause suspensive sur un compromis de vente?

Lors de la rédaction du compromis de vente (qu’il soit rédigé sous seing privé ou devant un notaire), celui-ci peut comporter une ou plusieurs clauses suspensives.  Celles-ci peuvent être rédigées à la demande de l’acquéreur ou du vendeur.

Une clause suspensive a pour but de prévoir la nullité du document si certaines conditions ne sont pas réunies avant la signature de l’acte authentique de vente.

Il est courant de voir un acheteur exiger la rédaction d’une clause suspensive liée à l’obtention de son crédit bancaire. Cela lui permet d’être protégé en cas de refus de sa banque, ainsi si l’acquéreur n’obtient pas son prêt il peut se retirer après la signature du compromis de vente grâce à cette fameuse clause suspensive.

Dans ce cas précis, l’acquéreur récupérera le montant de la somme versée à titre de dépôt de garantie, il sera ainsi libre de se retirer de la vente sans aucun frais supplémentaire.

Les clauses suspensives peuvent être diverses, par exemple lorsque l’acquéreur réalise une vente en parallèle de sa future acquisition (pour financer cette dernière), la clause suspensive peut lui permettre de programmer la signature de l’acte authentique de sa nouvelle acquisition en fonction du délai de vente de son bien. Ainsi, l’acheteur est sûr d’acquérir son nouveau bien uniquement lorsqu’il aura vendu son ancien.

Autre exemple, lors de la vente d’un appartement nécessitant des travaux de rénovation, les deux parties peuvent prévoir une clause suspensive imposant au vendeur d’effectuer des travaux avant la signature de l’acte définitif de vente.

La durée de réalisation de la vente peut également être allongée pour satisfaire les besoins de l’acheteur ou du vendeur. Il est fréquent que le vendeur demande un délai supplémentaire pour conclure la vente, lui laissant ainsi le temps de prévoir son déménagement ou d’emménager dans sa nouvelle propriété.

Quels documents le vendeur doit-il fournir pour la signature du compromis de vente ?

Le nombre de documents à réunir avant la signature du compromis de vente est relativement élevé. Il y a les traditionnels actes de propriété et plan cadastral du bien qui vous seront demandés, quelque soit la nature du bien vendu (maison ou appartement en copropriété).

Votre notaire se chargera de réunir la majorité des documents nécessaires à la signature du compromis de vente.

Le vendeur doit quant à lui effectuer les diagnostics techniques, ils sont obligatoires et doivent être effectués par un professionnel habilité.

Les plus couramment demandés sont : le diagnostic loi carrez, installation électrique, gaz, termites, amiante, plomb, le DPE (diagnostic de performance énergétique)…

Si vous habitez au sein d’une copropriété, vous devez également rassembler entre autres les éléments ci-dessous (en collaboration avec votre syndic de copropriété) :

• Règlement de copropriété
• Carnet d’entretien de l’immeuble
• Etat descriptif de division
• Trois derniers procès-verbaux des assemblées générales
• Diagnostics techniques de l’immeuble
• Pré état-daté (permettant de vérifier la santé financière de la copropriété)

La dernière étape : signature de l’acte authentique de vente

Cette dernière étape consiste à réunir de nouveau le vendeur et l’acquéreur pour la signature de l’acte notarié clôturant ainsi la vente. La signature de l’acte authentique de vente se déroule chez un notaire, elle ne peut pas avoir lieu sous seing privé.

Il est fortement conseillé d’effectuer une visite de contrôle avant la signature de cet acte notarié définitif afin de vérifier que le bien est dans le même état que lors de votre dernière visite avant la signature du compromis de vente.

Vous en profiterez pour effectuer les relevés des différents compteurs pour que le futur acquéreur puisse faire le nécessaire auprès des instances locales.

A noter que la signature de cet acte notarié n’interviendra que lorsque l’ensemble des éventuelles clauses suspensives exprimées dans le compromis de vente, sera définitivement levé.