Les différentes surfaces immobilières

Sujet complet sur les différents types de surface (habitable, carrez, utile). Nous faisons le point sur ces modes de calculs différents.
A quoi servent ces différentes surfaces ? Comment sont-elles calculées ?

La surface utile

Nous nous intéressons dans un premier lieu à la surface dite utile.

Si nous reprenons la définition donnée par le code de la construction et de l’habitation, elle est : « La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R. 111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement. ».

Autrement dit, elle représente l’ensemble de la surface habitable + 50% de la superficie des annexes privatives. 

Il est important de distinguer ici la surface d’un logement réellement utilisée à titre d’habitation (surface habitable) et les surfaces dites annexes qui représentent des pièces inappropriées pour de l’habitation.

Qu’est-ce qu’une annexe privative?

Voici ci-dessous une liste non exhaustive des surfaces appelées annexes dans le cadre du calcul de la superficie utile :

  • Remise, atelier, cagibi
  • Cave, sous-sol
  • Véranda
  • Comble, grenier aménageable
  • Loggia, balcon
  • Terrasse semi-enterrée ou toit terrasse

A noter que les cours privatives, jardins, ou autres garages ne sont pas considérés comme annexes dans le cadre du calcul de la surface utile.

Comment calculer la surface utile d’un bien ?

Comme évoqué précédemment, pour calculer la surface utile de votre bien, il convient d’y ajouter la surface habitable et la somme des superficies des annexes privatives (si toutefois votre bien en comporte).

Sachez que les superficies des annexes ne pourront être comptabilisées que si celles-ci font au minimum 1,80 mètres de hauteur sous plafond.

A quoi sert la surface utile ?

Elle sert notamment à calculer le montant de certaines subventions délivrées par l’état ou encore le montant des prêts accordés en construction neuve ou en amélioration des logements locatifs aidés (art. R. 331-10).

La surface utile intervient aussi dans le calcul du loyer maximum applicable aux logements conventionnés (art. R. 353-16).

Elle est apparue dans les années 1990 et son utilité a quelque peu changé au fil des années. Désormais elle est très utilisée par les professionnels de l’immobilier tels que les promoteurs ; ils se servent de la surface utile pour délimiter la surface d’un bien dès la création du logement.

La surface utile est également utilisée pour l’application de divers régimes de défiscalisation et d’encadrement des loyers. Les régimes Pinel ou Duflot souvent utilisés en vue d’une optimisation fiscale (minimisation de l’impôt sur le revenu), sont ici concernés.

Pour calculer le montant des loyers plafonnés de ces dispositifs, il convient de multiplier la surface utile par le loyer maximum par mètre carré.

Dans ce cas précis, la surface utile inclut le total des annexes privatives avec un plafond fixé à 16 m2.

La surface habitable

La surface habitable définie à l’article r 111-2 du code de la construction et de l’habitation, est : « la surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ».

Les superficies des combles non aménagés, caves, garages, terrasses ou autres balcons ne sont pas prises en compte dans le cadre du calcul de la surface habitable.

En clair, la surface habitable c’est la surface de votre bien utilisée exclusivement pour y vivre à plein temps sans oublier d’y soustraire le gros œuvre (fenêtres, escalier, portes) et les dépendances comme évoquées précédemment.

Attention à ne pas utiliser la surface habitable comme surface de référence pour la vente de votre bien. Il ne faut pas confondre surface habitable et surface loi carrez.

La surface habitable ne prenant pas en compte les dépendances telles que terrasses et balcon, la valeur de votre bien peut donc être considérablement diminuée si vous utilisez la surface habitable comme surface de référence lors de la vente de votre bien.

Toutefois, son calcul est relativement simple, il suffit d’additionner rigoureusement l’ensemble des superficies des pièces de votre bien, contrairement à la surface carrez qui nécessite l’intervention d’un diagnosticien professionnel.

La surface loi carrez

La Loi Carrez du 18 décembre 1996 a été créée pour clarifier les éventuelles confusions entre les différents modes de calculs de superficies diverses. Elle règlemente le métrage des lots de copropriété en cas de vente immobilière. Ainsi, les propriétaires sont dans l’obligation d’utiliser une méthode unique pour mesurer la superficie privative d’un logement pouvant être consacré à l’habitation.

Comment la calculer?

Pour calculer la surface loi carrez (aussi appelée surface privative), il convient d’additionner les surfaces des planchers clos et couverts de votre bien, déductions faites des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, portes et fenêtres.

Seuls les planchers des pièces d’une hauteur supérieure à 1,80 mètres sont pris en compte.

Les lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de cette superficie carrez.

A quoi sert-elle?

La surface carrez est assez proche de la surface habitable, à une exception près (et pas des moindres), la superficie carrez prend en compte les balcons, terrasses, vérandas et autres loggias.

Cette différence capitale fait de la superficie carrez une véritable référence en matière de superficie utilisée dans le monde de l’immobilier. Pour preuve, lors de la vente d’un bien en copropriété, le vendeur doit obligatoirement fournir un diagnostic technique prouvant la superficie carrez de son bien.

La superficie habitable peut parfois être 2 fois plus importante que la superficie carrez (lors de la vente d’un studio sous les toits par exemple), certains vendeurs peuvent profiter de cette confusion entre surface habitable et surface carrez pour sur évaluer leur bien.

Nous vous conseillons de prendre pour référence le prix au mètre carré basé sur la surface carrez, la valeur du bien sera ainsi souvent plus proche du marché.

Faire appel à un diagnostiqueur professionnel

Un diagnostiqueur certifié vous délivrera une attestation de surface habitable à valeur légale. Le prix de cette intervention vous coutera entre 30 euros et 150 euros selon la localisation et l’étendue de la surface de votre bien.

Avoir recours à un diagnostiqueur professionnel est obligatoire lors d’une vente immobilière. Hormis son coût, cette prestation comporte bien des avantages. Le fait que ce soit un professionnel qui vienne réaliser les mesures de votre bien est un élément capital. 

En effet, en cas d’erreur lors du calcul de la surface (surface habitable ou surface carrez) vous serrez dégagé de toutes responsabilités. C’est alors le diagnostiqueur qui devra répondre de ses éventuelles erreurs.

Sachez que lorsque vous achetez un bien immobilier, vous êtes en droit de contester sa superficie carrez en faisant faire un diagnostic par un professionnel. 

S’il existe une erreur de plus de 5% par rapport à la superficie d’origine, le vendeur doit vous verser la somme correspondant à la différence.

Si le vendeur a eu recourt aux services d’un professionnel, il sera en droit de se retourner contre lui afin de se faire rembourser cette somme.