La promesse de vente qu’est-ce que c’est ?

La promesse de vente ou aussi appelée promesse unilatérale de vente, est un document (aussi appelé avant-contrat) qui a pour but de réunir le vendeur (ici appelé promettant) et l’acquéreur (ici appelé bénéficiaire) dans le cadre d’une vente immobilière  entre ces deux parties.
Le vendeur propose à l’acheteur potentiel d’acquérir son bien sous certaines conditions définies entre eux.
Tout comme le compromis de vente, la signature d’une promesse unilatérale de vente représente une étape importante du processus de vente d’un bien immobilier.

Cet avant-contrat (ou acte notarié si celui-ci est réalisé devant un notaire), va permettre à l’acquéreur d’immobiliser un bien sans être certain de l’acheter.
En effet, il lui faudra lever ce que l’on appelle l’option d’achat pour conclure définitivement la vente.

La promesse unilatérale de vente est donc plus engageante pour le vendeur que pour le futur acquéreur car ce dernier aura la possibilité de ne pas poursuivre la transaction (dans un délai prévu en amont).

Le bénéficiaire dispose d’un délai légal de rétractation de dix jours après la date de signature de la promesse unilatérale de vente. Pour faire valoir son droit, l’acquéreur devra rédiger une lettre de rétractation à destination du promettant. 

Nul besoin de justifier son changement d’avis, le bénéficiaire pourra alors se retirer librement de la promesse unilatérale de vente. Ce délai est incompressible et n’est valable que pour l’acquéreur !

Le vendeur est quant à lui engagé à vendre à un prix déterminé et ne peu pas faire machine arrière.
Toutefois, en contre partie, l’acquéreur doit verser une indemnité d’immobilisation au notaire en charge de la rédaction de l’acte notarié. Cette somme va permettre à l’acquéreur de prouver le sérieux de sa démarche et ainsi rassurer le vendeur quant à l’aboutissement de celle-ci.

Sous quel délai doit-on signer une promesse unilatérale de vente ?

Il n’y a pas de délai légal proprement établi. Cependant, il est d’usage de procéder à la signature de la promesse unilatérale de vente dès que l’ensemble des éléments seront réunis.

En moyenne il faut compter environ un mois entre l’acceptation de l’offre d’achat entre les deux parties et la signature de cet acte notarié si vous passez par un notaire.

Ce délai peut être raccourci s’il ne s’agit pas de la signature d’un acte notarié mais plutôt d’un acte sous seing privé.

Qui doit se charger de rédiger la promesse unilatérale de vente ?

Il existe deux possibilités pour effectuer la signature d’une promesse de vente. Soit elle est rédigée sous seing privé, soit elle est réalisée par un notaire (acte notarié).

Dans la majorité des cas, la promesse unilatérale de vente est réalisée par un notaire.

Ce dernier sera en mesure de vous conseiller, d’apporter son expertise juridique et surtout de vous assister en cas d’éventuel litige entre vendeur et acquéreur.

Votre notaire est là pour ça, c’est son métier, il sera beaucoup plus vigilant sur la rédaction des points sensibles du document afin de ne pas entrevoir d’éventuelles mauvaises surprises par la suite.

De plus, il est un représentant de la loi, il saura vous protéger et faire valoir vos intérêts en cas de conflits entre les deux parties.

Malheureusement, il arrive assez fréquemment que des poursuites juridiques (parfois longues et coûteuses) soit engagées entre deux particuliers suite à la signature d’une promesse unilatérale de vente sous seing privé pour cause de non-respect des engagements d’une des deux parties.

Malgré tout, la signature d’une promesse de vente peut légalement être effectuée sous seing privé (entre particuliers).

Elle a pour principaux avantages d’être peu onéreuse et d’avoir un délai de signature souvent beaucoup plus réduit si l’on compare à celui d’un acte notarié.

La signature d’une promesse unilatérale de vente sous seing privé a aux yeux de la loi la même valeur juridique qu’une signature d’un acte notarié à condition que celle-ci comporte un certain nombre d’éléments indispensables à sa bonne forme.

Même si elle intervient sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit d’ailleurs faire l’objet d’un enregistrement auprès des services fiscaux maximum dix jours après sa date de signature (délai décompté à partir de la date de réception du document par le bénéficiaire). 

Combien cela coûte et qui doit payer ?

Si la promesse unilatérale de vente est rédigée sous seing privé, le prix est fixé à 125 euros par le service des impôts.

Ce coût peut être incombé au vendeur ou à l’acquéreur, il n’y a pas de règle proprement établie à ce sujet. C’est aux deux parties de se mettre d’accord sur ce point.

S’il s’agit d’un acte notarié (promesse de vente signée chez un notaire), le prix peut être variable. Ces frais sont généralement à la charge de l’acquéreur.

Le notaire fixe ses honoraires librement, il n’y a donc pas d’obligation légal sur ce sujet. Cela peut atteindre plusieurs centaines d’euros en fonction du degré de complexité du dossier. 

C’est le prix à payer pour avoir l’expertise d’un représentant de la loi habitué à la rédaction de ce type d’acte notarié.

La liste des documents indispensables pour la signature d’une promesse de vente

Qu’elle soit effectuée sous seing privé ou par acte notarié, la signature d’une promesse unilatérale de vente nécessite le regroupement d’un certain nombre de documents.

Voici ci-dessous une liste non exhaustive de documents indispensables à la réalisation d’une promesse de vente en bonne et due forme :

• Désignation des deux parties : le promettant et le bénéficiaire
• Désignation dudit bien : Les parties privatives, le terrain, les parties communes, les références cadastrales, l’acte de propriété
• Situation du logement : servitudes, hypothèque, situation locative…
• Date de levée d’option : elle est fixée d’un commun accord par les deux parties.
• Prix du bien : il est à régler le jour de la signature de l’acte notarié de vente.
• Indemnité d’immobilisation : elle est fixée d’un commun accord par les deux parties.
• Divers Frais : frais de notaire, éventuels frais d’agence
• Conditions suspensives
• Droit de rétractation en faveur de l’acquéreur : il est d’une durée de dix jours et est incompressible
• Diagnostics techniques fournis par le vendeur : (loi carrez, électricité, gaz, termites)…
• Documents relatifs à la copropriété (règlement de copropriété, carnet d’entretien de l’immeuble, pré état daté)…